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工程部:維修標準作業規程

時間:2020-09-07 10:00來源:www.xtyoutdoor.com 作者:湖南物業網 點擊:
一 目的 規范住戶家庭安裝/維修程序,確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。 二、適用范圍 適用于物業管理處轄區內住戶家庭的安裝/維修工作。 三、職責 1、機電維修部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況,負責住戶家庭安裝/維修工作

一     目的
        規范住戶家庭安裝/維修程序,確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。
二、適用范圍
        適用于物業管理處轄區內住戶家庭的安裝/維修工作。
三、職責
1、機電維修部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況,負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。
2、機電維修部水電維修員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。
四、程序要點
1、水電維修員進住戶家進行安裝/維修時的基本要求
(1)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時,要嚴格遵守《物業管理處員工服務管理標準作業規程》。
(2)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時,要做到如下兩點:
a、自覺維護公司及住戶的權益,不做損害公司名譽的事;
b、不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長,請求支援解決。
(3)水電維修員進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求,則應向住戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得住戶的諒解。
(4)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修前,首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引韋住戶投訴。
(5)水電維修員接到住戶家庭安裝/維修通知單后,應在15分鐘內準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等),按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。
(6)水電維修員來到住戶家門前,應先按門鈴(3次左右),如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好,簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。
(7)水電維修員進行安裝/維修時,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等)。盡量例噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
(8)進入住戶家庭,應將住戶準備好的鞋換好后方可進入住戶家庭。
2、家庭維修
(1)日光燈維修:
a、檢查測量日光管兩端電壓是否正常,如不正常則應檢修開關;
b、檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否則應整修啟輝器座;檢查啟輝器電容是否已擊穿,玻璃管是否已發黑,如是則更換一個啟輝器;
c、檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是則應更換同規格的光管;
d、檢查日光管管腳是否接觸良好,否則應整修日光管理管座,整修后達不到要求的應更換;
e、檢查鎮流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象,如是則應更換一個同規格的鎮流器;
f、維修工作完成后應開燈試驗,日光管閃爍應不超過3次就能點亮,否則應重新檢修,直至故障排除。
(2)開關維修:
a、計算用電負荷,如已超載則要求住戶相應減少負荷,否則應申請增容;
b、拉下總電源開關,用萬用表檢查有無短路故障,如有則應先對懷疑點進行檢查,多面手再逐一檢查,直至故障排除;
c、拉下總電源開關,用500V搖表檢查線路絕緣情況,如果搖表指針“抬不起頭”,則表明線路漏電,此時就逐條線路檢查,直至故障排除;
d、故障全部排除后,換上一個同規格的開關;
e、試驗開頭應開閉正常。
(3)電表維修:
a、計算住戶是否超載用電,如是則要求住戶增容;
b、對電表加負載試驗,如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表;電表不轉、電表轉得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿;
c、電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松坳,注意進、出線的正確接法;
d、安裝完畢后進行通電實驗,電表應轉動靈活,無異常噪音;
e、會同服務中心管理員做好新舊電表底數的記錄。
(4)水咀、閘閥維修:
a、關掉水咀、閘閥前的閥門,排空管內的水,拆下水咀或閘閥:
b、擰開水咀或閘閥,如密封膠墊損壞則應更換一個同規格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規格的水咀或閘閥;
c、在水咀或水管螺絲牙段纏繞水膠布(順時針方向),裝上水咀或閘閥;
d、開水試驗,螺牙連拉處應不滲水,開關水咀或閘閥應靈活,水咀或閘閥關水后應不漏水。
(5)水表維修:
a、關閉水表前的閘閥,排空管內的水,拆下水表;
b、拆開水表,檢查濾網是否被臟物堵住,如是則應清除臟物;清潔水表讀數盤,重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應更換一個新水表;
c、裝回水表,應注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜;
d、水表安裝完畢后進行通水試驗,接頭處應不滲水,水表應轉動靈活;
e、會同服務中心管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。
(6)煤氣熱水器維修:
a、開機時不著火:
       檢查電池電壓是否足夠,如果不夠則應更換同規格的電池;
       如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲,則說明打火部分正常否則應更換電子打火電廠總成;
       檢查氣路部分:一種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣瓶子閥門是否擰開;第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是則應拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。
b、開機時有“嘭”的爆炸聲:
        先關閉煤氣瓶閥門;
        用電風筒吹干高壓打火線;
        調整點火間隙:
        開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響,則表明電磁閥工作正常,否則應拆開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物);
        打開煤氣瓶閥六。開機點火正常,反復試3-5次。
c、燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物;
d、先導閥門控制的煤氣熱水器維修:
        開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥;
        開機時先導閥處點火,但主電磁閥打不開,不能正常點火。此時應拆修主電磁閥(活動閥芯多次,清除污物)。
(7)煤氣灶維修:
a、開機不著火:
       開機時如點火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞,此時應更換點火器總成;
       清除空氣進氣門臟物。
b、燃燒火焰為紅色:
       清潔爐頭管路及爐頭臟物;
       清除空氣進門臟物。
c、漏煤氣:
       如軟管拉頭處漏氣則應整改處理接頭處;
       如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。
(8)坐而水箱維修:
a、水箱浮球閥漏水:
       用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則應調整浮球閥桿陰位螺釘;
       用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置;整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。
b、水箱出水膠塞位置;
       電熱棒生銹或老化導致漏電,此時應更換同規格的電熱棒;
       如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。
(9)電熱水器維修:
a、開關跳制:
       電熱棒生銹或老化導致漏電,此時應更換同規格電熱棒;
       如是開關本身質量問題則應更換同規格的開關。
b、電熱水器不熱水。如經查是電熱棒燒斷,此時應更換一根同規格的電熱棒。
(10)抽油煙機維修:
a、檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是則應更換一個同規格的電容;
b、檢查電動機是否漏電,如是則應更換一個同型號規格的電動機;
c、檢查電動機軸是否阻滯難轉動,如是則應對波絲加潤滑油;
d、檢查電動機溫度保護器是否燒壞,如燒壞則直接短接溫度保護器。
(11)空調器的維修:
a、詢問住戶關于空調器的故障情況;
b、檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味,如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改;
c、觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫,如有則應進行相應整改;
d、觀察管路接頭處有無油污,如有則說明此部份泄漏,此時應將接頭處擰緊;
e、用手摸吸氣管,如果感覺吸氣管溫度跟環境溫度差不多,則說明空調器制冷劑不夠,此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑;
f、觀察毛細管出口和蒸發器入口部分如有結霜,而其他部位有少量凝露或干燥無露,則表明空調器制冷劑不夠 ,系統有泄漏,此時應查找出泄漏部位并排除;
g、用手摸干燥過濾器,正常時應比環境溫度稍高,如果手摸干燥過濾器有發涼的感覺,則說明干燥過濾器臟堵,此時應更換干燥過濾器;
h、用復合壓力表測量空調器高低壓力,如果低壓低于0.4MPa,則說明空調器有泄漏,此時應查找出故障部位并排除。空調器正常時的高低壓為(30。C);低壓為0.49-0.54 MPa,高壓為1.17-1.37 MPa;
i、用鉗形表測量運轉電流,比較測量值與額定值是否有較大偏差,如有則應分析產生的原因,并排除故障;
j、全部工作完成后,啟動空調器試運轉,如仍有故障則應繼續查找原因直至故障排除。
3、給水管的安裝
(1)根據現場情況確定出最佳管路走向(綜合考慮如下因素:住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。
(2)安裝水管前的準備工作:
a、根據《住戶家庭安裝/維修通知單》領取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等);
b、輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等);
c、借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。
(3)給水管安裝要領:
a、整個給水管路安裝只允許有一個活接頭,并盡量留在接駁進水口處;
b、給水管應盡量緊貼陰角、陽角或墻壁;
c、給水管每米垂直偏差應<2mm,橫向偏差應<1mm(吊線尺量);
d、冷、熱水管的安裝要求是:當冷熱水管上下平行安裝時,熱水管必須在冷水管上面;當冷熱水管垂直安裝時,熱水管應冷水管面向的左側;
e、給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定;
f、刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話);
g、試水時應整個管有一處滲漏水。
4、安裝/維修工作完成后,水電維修員應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊止。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原來狀態(位置)。
5、全部工作完成后,水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看,實驗次數不少于3次;同時要給住戶講解應注意的事項,如果住戶有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至住戶滿意為止。
6、確認一切正常后,水電維修員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議,水電維修員應根據《機電維修部制作維修項目收費規定》向住戶作出詳細的解釋,消除住戶不必要的疑慮。
7、水電維修員離開住戶時,應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。
8、水電維修員回到機電維修部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單》上做好維修記錄,記錄內容包括:維修內容、所用主要材料、施工工時等,然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。
9、機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。
10、公共場及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施,完工后由水電維修員做好《維修整改工作音》與《公共設備設施維修(制作)通知單》的記錄。
五、記錄
1、《住戶家庭安裝/維修通知單登記表》
2、《公共設備設施維修(制作)通知單登記表》
3、《維修整改工作單登記表》
六、相關支持文件
       《物業管理處員工服務管理標準作業規程》

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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