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掌握政策法規,明確收費項目

時間:2020-05-19 09:19來源:www.xtyoutdoor.com 作者:湖南物業網 點擊:
物業管理企業的收費管理(下稱收費管理)是財務管理的重要組成部分,是企業現金流入的主要渠道,是企業持續經營的重要條件,是企業利潤的重要源泉,是保護廣大業主權益的重要手段,是企業經營成果的重要標志。從某種程度上體現了業主(物業使用人,下同)對物業管理

          物業管理企業的收費管理(下稱收費管理)是財務管理的重要組成部分,是企業現金流入的主要渠道,是企業持續經營的重要條件,是企業利潤的重要源泉,是保護廣大業主權益的重要手段,是企業經營成果的重要標志。從某種程度上體現了業主(物業使用人,下同)對物業管理企業的認可和滿意程度。在社會主義市場經濟條件下,為使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地,物業管理企業必須抓好收費管理這個中心環節。下面談談如何規劃設計收費管理制度,使收費管理工作規范化、制度化及程序化,為物業管理企業的規范運作打下基礎。
  
  一、掌握政策法規,明確收費項目
  
  物業管理企業的收費項目應嚴格按照國家發展和改革委員會、建設部二OO三年十一月十三日聯合頒布的《物業服務收費管理辦法》(計發改價格[2003]1864號)文和國家建設部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號)文及地方性水、電、氣(冷氣、暖氣下同)等相關方面的法規和物業管理企業與業主委員會簽訂的物業服務合同的約定明確收費項目,一般的物業管理企業的收費項目有:
  
  (一)物業管理費、停車費、租賃費、冷、暖氣使用費、特約服務和按規定允許收取的其他款項;
  
  (二)代水、電部門收繳的水費、排污費、電費等;
  
  (三)土建、水、電維修費、電梯維護費;(專業服務收入)
  
  (四)施工押金、施工管理費、房屋租賃保證金;
  
  (五)對外承建的各項工程款;
  
  (六)維修資金;
  
  (七)逾期加收的滯納金。
  
  上述各項目的收費標準必須嚴格按照法規及合同約定,不得超范圍、超標準,更不能少收或漏收。
  
  二、建立計費中心,控制費用收繳
  
  物業管理企業的收入有別于一般企業,業主即收費對象、收費項目和物業管理企業的收費主體(指各個管理區域)眾多并且分散,如果監督控制不到位,勢必造成企業的資金流失,給企業的經濟效益造成重大損失,因此物業管理企業要牢牢抓住計費和控制這個影響企業收益的根本問題。建立計費中心,計費中心直屬于總經理或委托財務部進行管理,在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作:
  
  (一)物業管理企業的財務部門會同企業管理部門(或其他部門)和各個管理區域(也稱管理處,下同)、專業部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理,清理內容包括物業管理收費面積、收費單價,租賃經營面積、單價、維修等各個計費項目,列表造冊,經相關部門審查核對及單位負責人簽字后報計費中心存入電腦,作為各管理區域的計費和委托銀行收款的依據。
  
  (二)新入住或業主變更的,應到管理區域辦理開戶和委托銀行收款手續,管理區域應及時建立分戶卡片進行管理,并及時上報計費中心進行計費。
  
  (三),對減少收費面積、降低單價和減免費用的,必須由業主書面提出申請(或由管理區域提出),說明情況,由事務助理、管理區域負責人簽字,經分管副總審核報總經理批準后計費中心才能更改電腦計費數據。
  
  (四)供水、電、氣則由專業管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統計,經本部門負責人和管理區域負責人(專業部門的費用由管理區域負責代收)簽字后送計費中心計費。
  
  (五)計費單的錄入與發放規定
  
  1、每月月底前各管理區域、專業部門按照規定把各項收費資料報到計費中心。
  
  2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對,并在每月N日前傳回計費中心。
  
  3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數據傳給管理區域,管理區域根據業主情況(根據工業區業主及住宅區業主的需要情況而定)打出繳費通知單,并由業主在簽收單上簽字,確認收到繳費單的日期,以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數。
  
  4、繳費單發出后,如再發現有錯抄表、錯打單等情況,需沖單、改單更正的,一律由責任人寫清情況報單位領導及主管副總簽字后,方可改單。
  
  5、每月N日委托銀行扣款后,計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發送給管理區域及專業部門。
  
  6、管理區域的收費員收到業主的零散繳費后,先到計費室將已收項目輸入電腦,方可與財務部辦理交賬。
  
  三、遵守稅務規定,加強票據管理
  
  在對各管理區域的稅務管理方面,建議由公司統一進行稅務申報、發票領銷及稅款繳納,這樣可避免下屬各個單位都與稅務發生聯系。收費員在收取各項收入和押金時,必須如實、正確地填寫在公司財務部領取的已加蓋公司財務部發票專用章的發票或財務專用章的收據(視具體情況而定)。對收、退的押金應建立備查簿,進行分類登記,及時反映各類押金的收、退明細情況。嚴禁各單位購買空白收據,加蓋各單位印章收取任何款項。
  
  四、設計收費程序,規范收費行為
  
  (一)收費員必須根據計費中心的電腦或計費單,專業部門必須根據工程合同、維修及養護合同核定的數額據實收取;施工押金按政府主管部門的有關規定收取;租賃保證金按規定標準收取;停車場收費按停車場管理規定收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、物業管理等費。辦理了銀行委托收費的業主,應在每月的N日收到繳費單后,及時足額地將款項存入指定銀行,每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個工作日不交費的業主,應按逾期天數,按日加收滯納金,目前標準:電費1‰;水費1%;管理費0.5‰。每月底統計欠費單位并通知事務助理對欠費單位進行催繳(繳費方式另有約定的除外)。對申請減免滯納金者,嚴格按照企業的審批規定執行。收費員收取的款項必須當天送存銀行,并分類登入賬簿交出納簽收,賬簿不得涂改,出現錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽名或蓋章。嚴格實行收支兩條線,不得坐支現金,嚴禁私設“小金庫”。
  
  (二)收費員在每月最后一個工作日,對欠費戶進行分類統計,報管理區域負責人和公司財務部,并與財務部進行結賬。
  
  (三)收費員收費時,需在收費單上簽名,并給用戶開具發票和專用收據,其票據按下列類別開出:
  
  1、各類押金及維修資金,業主交納后,收費員應開具加蓋公司財務專用章的收據(管理區域辦理分支機構并刻有分支機構財務印鑒的可似情況而定)。
  
  2、水、電費發票應根據交款人的納稅性質開具:
  
  (1)屬于一般納稅人的單位,在交納水電費后開出加蓋公司發票專用章的增值稅發票。
  
  (2)屬于非一般納稅人的單位(個人),在交納水電費后開出加蓋公司發票專用章的水電銷售專用發票。
  
  3、物業管理費、電梯維護費、冷、暖氣使用費及滯納金,用戶交費后,收費員應開出加蓋公司發票專用章的地稅其他服務收入專用發票。
  
  4、收取租金,收費員應開出加蓋公司發票專用章的地稅租賃發票。
  
  5、收取水、電維修費后,應開出加蓋公司發票專用章的國稅加工修理修配發票。
  
  6、停車場收費后,開給用戶加蓋停車場發票專用章的定額專用發票。
  
  7、排污費收取后,開給用戶加蓋財務專用章的排水費專用收據。
  
  (四)如有托收后又重復收費的,由交費單位或責任單位寫明情況,管理區域收費員查實簽名,經管理區域負責人簽名,待財務部核實后方可退回。
  
  五、加強異地聯動,實施有效監控
  
  (一)對下屬管理區域(已辦理工商和稅務登記的分支機構)距離公司總部較遠的模擬法人核算單位的收費管理,應參照上述規定,著重于控制和監督,制定出結合自已實際情況的收費管理規定并上報公司財務部備案。
  
  (二)對駐外分支機構的收費管理要盡量利用現代網絡技術,采取必要的監控手段。
  
  (三)公司計費中心要適時對下屬及駐外分支機構的收費管理實施監控,財務檢查也應將其列入重點檢查范圍。
  
  六、建立監督機制,實施違規處罰
  
  再好的制度失去了檢查落實都將成為一紙空文,因此我們還得考慮對違規的處罰,使其規定落到實處,可以從以下幾方面進行考慮。
  
  (一)對不按上述規定使用票據的,對責任人處以每次XX元的處罰;如造成公司損失的,要承擔損失金額XX%的處罰。
  
  (二)收費員收取的款項不按時送存銀行,不嚴格實行收支兩條線管理,坐支現金的,沒有造成公司損失的,每次處罰XX元;造成損失的,由責任人和單位領導共同承擔。
  
  (三)擅自購買空白票據,加蓋各單位印章收費和私設“小金庫”的,一經查實,按貪污論處,對單位負責人給予降職、直接責任人給予警告、降級等處理,構成犯罪的移送司法機關處理。
  
  (四)對應收的滯納金不按規定收取,給予責任人承擔交納滯納金的處罰。
  
  (五)由于工作不認真,責任心不強,造成的錯計、錯收、錯打單等,給予責任人每次XX元的處罰。
  
  (六)對應建立押金收退備查簿,進行分類登記而未建立,或登記不全的給予責任人XX-XXX元的罰款。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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