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商鋪停業是否該交物業費?

時間:2020-08-17 15:47來源:www.xtyoutdoor.com 作者:湖南物業網 點擊:
廣州市荔灣區的翠綠廣場屬于商住兩用樓,1-3層規劃用途為商場,4層以上到22層為住宅樓。陳光濤于2009年12月13日與廣州市翠瑞房地產開發有限公司簽訂《商品房預售合同》,購買了翠綠廣場第二層211號商鋪,商鋪的建筑面積為128平方米,其中合同第十九條約定,

        廣州市荔灣區的翠綠廣場屬于商住兩用樓,1-3層規劃用途為商場,4層以上到22層為住宅樓。陳光濤于2009年12月13日與廣州市翠瑞房地產開發有限公司簽訂《商品房預售合同》,購買了翠綠廣場第二層211號商鋪,商鋪的建筑面積為128平方米,其中合同第十九條約定,該商品房移交后,陳光濤承諾遵守業主委員會選聘的物業服務公司制定的物業管理規定;在業主委員會未成立前,廣州市翠瑞房地產開發有限公司指定廣州市翠瑞物業管理有限公司(以下簡稱翠瑞物業公司)負責物業管理。2010年3月8日,陳光濤接收了上述商鋪,并由翠瑞物業公司進行物業管理。
  
  翠瑞物業公司與廣州市翠瑞房地產開發有限公司于2010年1月11日簽訂《前期物業服務合同》,約定由廣州市翠瑞房地產開發有限公司將翠綠廣場移交翠瑞物業公司進行物業管理,商鋪由乙方按建筑面積每月每平方15元向業主或物業使用人收取,委托管理期限為2010年1月11日至2012年1月11日止。陳光濤辦理收鋪手續后,沒有在商鋪開展經營活動。
  
  陳光濤收鋪后沒有向物業服務公司交納物業管理費,經翠瑞物業公司多次催討未果后,2010年10月,翠瑞物業公司向法院提起訴訟,要求被告陳光濤支付從2010年3月8日開始到2010年10月8日的物業管理費,商鋪按照每月每平方米15元計算,每月為1920元,共7個月合計13440元,支付商鋪的公攤水電費共計8451元。
  
  被告陳光濤辯稱,原告與開發商簽訂的《前期物業服務合同》未經房管局備案,應屬無效合同,其不應交納物業管理費。被告沒有使用涉案商鋪,沒有在商鋪開展經營活動,不負有交納物業服務費的義務。原告所稱的商鋪公攤水電費沒有合法的計算依據,其不應向原告交納公攤水電費。
  
  [案件爭議焦點]
  
  未經備案的物業服務合同是否有效?
  
  商鋪停業期間是否應交納物業服務費?
  
  商鋪的公攤水電費應如何計算?
  
  [律師評析]
  
  一、《前期物業服務合同》是否備案不影響合同的效力。
  
  《廣東省物業管理條例》第三十六條第三款規定,物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將前期物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。根據上述規定,原告與開發商簽訂的《前期物業服務合同》應報送廣州市國土資源和房屋管理局、街道辦事處備案。本案中,原告與開發商簽訂《前期物業服務合同》后沒有報送房管局備案,前期物業服務合同是否有效?
  
  關于合同的效力問題,《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條亦規定“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”上述規定表明,登記備案對合同效力的影響應以法律和行政法規將登記備案作為合同的生效要件為前提,法律和行政法規未規定登記備案后生效的,當事人未辦理登記不影響合同效力。《廣東省物業管理條例》屬于地方性法規,該法規也沒有規定前期物業服務合同經備案后才生效,因此,原告未辦理前期物業服務合同備案手續不影響前期物業服務合同的效力,前期物業服務合同依法有效。
  
  二、商鋪停業期間仍應按照前期物業服務合同約定交納物業服務費。
  
  國務院《物業管理條例》第二條規定,本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。原告提供的物業服務是針對物業管理區域內的物業共有部位和共有設施設備提供的,被告的商鋪沒有經營,是對其專有部位的自由處分。被告不在自己購買的商鋪開展經營活動,原告并不因此減少對物業共有部位和共有設施設備部分維修養護和維護商場環境衛生和秩序的工作量。因此,只要被告接收了涉案商鋪,享受了原告提供的物業服務,根據等價有償的原則,即便被告沒有在商鋪經營,也應向物業服務公司交納物業服務費。
  
  三、公攤水電費應按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
  
  關于公攤水電費的分攤問題,廣東省物價局于1997年8月1日發布了《關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務收費中公共水電費分攤問題的通知》(粵價〔1997〕173號文),對住宅小區內物業管理服務的收費中有關公共水、電費用的分攤問題作出了具體規定。通知規定,為提高公用水、電費用分攤的透明度,減少價格糾紛,凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用,必須單獨列賬,向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統收。按照通知規定,公攤水電費的收取應由物業服務公司單獨列賬,應將費用的公攤辦法進行公示,接受業主的質詢。公攤水電費應與業主專有部分的水電費分開計算。根據粵價〔1997〕173號文規定,住宅小區物業管理單位辦公及生活等自用水、電,必須單獨設置計量表,其費用由物業管理單位負擔,不得向住(用)戶分攤。小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電,其費用均由物業管理綜合服務費列支,不得向住(用)戶分攤。小區開展多種經營活動的水、電費用,由該項經營收益列支,不得向住(用)戶分攤。《廣東省物業管理條例》第四十九條第二款規定,物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額,按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
  
  本案中,原告收取商鋪的公攤水電費應將公攤費用的方法進行公示,將各項用水用電的費用分類,區分公攤部分和專有部分的水電費用。將需要分攤的總水電費除以商場的總建筑面積,得出商鋪每平方米的分攤水電費用,然后按照業主的商鋪面積計算出應分攤的水電費。
  
  【法院判決】
  
  前期物業服務合同沒有約定合同須經備案才能生效,法律、行政法規也沒有規定備案是物業管理合同生效的要件,故此,前期物業服務合同是合法有效的合同,具有法律約束力。被告認為合同未經備案無效,依據不足,法院不予采納。關于商鋪停止經營應否支付物業管理費及公攤費用的問題。雖然被告的商鋪停止經營,但其商鋪需要交納物業管理費是因為原告對小區物業的共有部分和共同事務進行了管理,故此,即使被告的商鋪沒有經營,仍然需要交納物業管理服務費及公用公攤費用。被告以商鋪沒有經營為由,拒交費用理由不足,法院不予采納。商鋪業主的公攤水電費應按照業主專有部分占建筑物總面積的比例進行分攤。判令被告陳光濤支付從2010年3月8日開始到2010年10月8日的物業管理費共計13440元,支付商鋪的公攤水電費共計6121元。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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