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發生緊急情況時,業主不在家,物業公司能否破門檢修?

時間:2020-09-09 10:35來源:www.xtyoutdoor.com 作者:湖南物業網 點擊:
案情 業主陳某住在三樓,四樓的鄰居李某放假期間外出。一天,陳某發現天花板開始滴水,意識到四樓鄰家可能漏水了。于是,他便向小區的物業公司反映情況。然而,物業公司稱:四樓住戶不在家,不能入室檢修。結果情形越來越糟,陳某的屋子里像下雨一樣,家中的

      案情

 
      業主陳某住在三樓,四樓的鄰居李某放假期間外出。一天,陳某發現天花板開始滴水,意識到四樓鄰家可能漏水了。于是,他便向小區的物業公司反映情況。然而,物業公司稱:四樓住戶不在家,不能入室檢修。結果情形越來越糟,陳某的屋子里像下雨一樣,家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害,其中一些財產受損相當嚴重,但物業公司仍堅持無法維修。
 
      陳某沒有辦法,只好打110電話報警,在巡警的要求下,物業公司砸開四樓房門,入內維修。
 
      四樓住戶回來后,對物業公司和陳某破門而入的行為感到很惱火,三方矛盾激化。于是,陳某將物業公司告到了法院。
 
      陳某稱:物業公司明知四樓住戶家的水管爆裂而一直找借口不及時進行維修,以致自己的家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的損害。這一切損害系被告不作為所致,應承擔因此給自己造成的損失。
 
     物業公司辯稱,四樓住戶不在家,公司無權破門而入。不能入室檢修是客觀存在的事實,自己不應為此事負責任。
 
一   物業公司有權破門而入
 
    《物業管理條例》第47條第1款規定:物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。從該法律規定可知,小區發生安全事故時,采取應急措施是物業公司的法定義務。該法律規定的應急措施即屬于緊急避險措施。
 
     所謂緊急避險,是指為了本人或者第三人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為因其保護的利益大于所造成的損害,具有正義合理性,所以被我國法律所認可。
 
    《民法通則》明確規定正當防衛和緊急避險為抗辯的正當理由,可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。緊急避險有如下幾個特征:
 
(1)緊急避險的目的是為了保護公共利益、本人或他人的合法民事權益
(2)緊急避險是對正在發生的侵害(或危險)采取相應措施;
(3)緊急避險施加于第三人,造成第三人人身或財產的損失;
(4)緊急避險不得超過必要的限度;
(5)即使在必要的限度內的緊急避險,受害的第三人原則上也應從受益的一方獲得補償。
 
      本案物業公司接到陳某的報告后,已知曉小區發生了漏水的安全事故,有義務立即采取應急措施消除危險。因漏水發生在四樓,且業主不在家,如果不采取應急措施,漏水造成的損害還將進一步擴大,進而威脅到整個建筑物的財產安全。所以,無論陳某是否向物業公司提出請求,物業公司均有義務采取緊急避險措施消除危險。
 
二   陳某的損失應當由誰來承擔?
 
      陳某的財產損害是由樓上漏水導致的,因此四樓的住戶李某是直接侵權責任人。李某必須對其漏水不存在過錯進行舉證,否則應承擔全部賠償責任。本案物業公司接到陳某的報告后未及時采取有效措施阻止損害的發生,應當對其不作為導致陳某損失擴大的部分承擔賠償責任。物業公司承擔賠償責任后,可依法向直接侵權人追償。
 
三    李某的損害賠償根據查明的漏水原因確定
 
     《民法通則》第129條規定:
 
      “因緊急避險造成損害的,由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的,緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要限度,造成不應有損害,緊急避險人應當承擔適當的民事責任。”
  
       此外,最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第156條規定:
 
       因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起的,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任;受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償。
 
      本案陳某的損害應當由誰來賠償,必須查明漏水的原因。如果漏水系因李某的過錯所致,李某應當對其因漏水造成的全部損害,包括物業公司因采取緊急避險措施給李某造成的損害,承擔全部責任。如果漏水是因自然原因引起的,陳某做為受益人應當給予李某適當的補償。物業公司做為緊急避險人,只要采取的措施未超過必要的限度,不承擔法律責任。
 
四   提示
     物業管理區域發生安全事故時,物業公司采取應急措施是法定義務,但因采取應急措施可能會對第三人人身或財產造成損害,所以,物業公司采取的應急措施不能超過必要的限度。同時,物業公司在采取應急措施時應當做好證據的收集與保全工作,以便在事后的糾紛中,能夠對其采取應急措施的必要性和合理性進行舉證。
 
 
 
(責任編輯:湖南物業網陳)
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